リノベーションとは？物件の条件で変わる「できる・できない」の見分け方

中古マンションの購入を考え始めた方や、今住んでいるマンションの手直しを検討している方の中には、「リノベーション」という言葉に出会ったものの、リフォームと何が違うのか曖昧なまま検索を続けている方もいるのではないでしょうか。

相場を調べても「自分の場合はいくらかかるのか」「そもそも希望の間取りにできるのか」がわからず、判断材料が足りないと感じている方も多いはずです。

そこで、創業1982年、累計4万件以上の施工実績を持つ東京ガスグループの東京ガスリノベーションが、これまでの現場で積み上げてきた「できる・できない」の判断基準をもとに、リノベーションの基本から実際にできること、向いている人の条件、費用や期間の目安までを一緒に整理していきます。リノベーションをお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

リノベーションとは「間取りや性能から住まいを作り直す工事」

リノベーションとは、一言でいえば「今ある住まいを暮らしに合わせて作り変える工事」です。

壁紙や設備の更新にとどまらず、間取りや給排水配管、電気配線、断熱材まで根本から作り直し、住まいの機能や価値を高める工事を指します。

「価値を高める」というのは、間取りや動線といった暮らしやすさはもちろん、断熱や気密などの住宅性能、そして住まいとしての資産価値まで含めたお話です。

工事後に見えなくなる配管や配線も更新の対象です。事前の検査と引き渡し後の保証まで揃って、安心して長く住める状態になります。

では、よく似た「リフォーム」とは何が違うのでしょうか。

リフォームとの違いは目的が「原状回復」か「価値の向上」か

リフォームは老朽化した部分を元の状態に戻す工事であるのに対し、リノベーションは間取りや性能から作り直して元より使いやすくする工事です。

目的が「原状回復」か「価値の向上」かで分かれ、その差は工事の範囲、費用の桁、そして工期の長さにそのまま現れます。

項目	リフォーム	リノベーション
目的	原状回復	機能・性能の向上
工事範囲	部位単位	間取り・配管・配線・断熱まで
費用の目安	数十万円〜数百万円	数百万円〜千数百万円以上
期間	短期間で完了することが多い	数ヶ月
手続き	軽微なものは不要な場合が多い	管理組合への申請が必要になる場合がある

金額の桁が大きく違うのは、単純に工事の範囲が違うからです。

どちらが優れているというわけではありません。

今抱えている不満が「古くなった設備を元に戻せば消えるのか」、それとも「間取りや性能から変えないと消えないのか」で選ぶものです。

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なお、「フルリフォーム」という言葉には少し注意が必要です。

設備や内装をまとめて新しくする工事を指すことが多いのですが、明確な定義がありません。

壁や床をすべて解体してコンクリートだけの状態から作り直す「スケルトンリノベーション」とは工事範囲が異なる場合があります。

見積もりを見比べるときは、「配管や配線は新しくなるのか」「間仕切り壁は動かせるのか」を確認しましょう。

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リノベーションではどこまで変えられる？

変えられる範囲は「どんな種類の工事を選ぶか」で決まり、その上限は「建物の作り」で決まります。

タイプ	工事範囲	住みながらの工事	こんな方におすすめ
部分リノベーション	キッチン・浴室などの水回りや、一室など範囲を区切っておこなう	工事範囲によって変わる	気になる所だけ最新にしたい
全面リノベーション	住まい全体を対象に、見えるところ（内装や設備）を全部新しくする	仮住まいが前提	見える場所を全て一新したい
スケルトンリノベーション	コンクリートの骨組みだけの状態にし、見えないところ（間取り・配管・配線・断熱）まで全部作り直す	仮住まいが前提	間取りも性能もゼロから作りたい

このタイプ選びが、変えられる範囲の出発点になります。

建物を支える壁以外なら、部屋の数や広さを自由に変えられる

マンションの場合、建物を支える壁以外の「間仕切り壁」であれば、撤去して間取りを一から作り直せます。

LDKを広げたり、和室を洋室に変えたり、部屋数を増減させたりと、自由度の高い変更が可能です。

行き止まりのない回遊動線を作る、ウォークインクローゼットなどの収納を増やす、ワークスペースを確保するといったご要望も叶えられます。

（※部屋数を変える際は、採光や通風、エアコンの位置も一緒に検討する必要があります）

戸建ての場合は、柱や梁で支える構造か、壁全体で支える構造かによって、「抜ける壁」と「抜けない壁」が変わります。

建物を支える壁は残さなければなりません。

マンションでも戸建てでも、「建物を支えている部分だけは動かせない」という原則は同じです。

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床下に配管スペースがあれば、水回りの位置も動かせる

「間取りが自由なら、水回りも好きな場所に動かせる」と思われがちですが、実はそうではありません。

キッチンや浴室を別の位置へ動かせるかどうかは、床下に配管の傾きを取れるスペースがあるかで決まります。

マンションの場合は、床の作りが「二重床」か「直床」かが大きな分かれ目です。

二重床は、コンクリートの床とフローリングの間にすき間がある構造です。床下に配管を通せるため、水回りの位置を動かしやすくなります。

一方の直床は、コンクリートの上に直接床材を張る構造です。床下に配管を通す空間がないため、水回りの大幅な移動は難しくなります。

トイレについても、排水管が壁に向かって伸びる「壁排水」だと位置を変えにくく、床下に抜ける「床排水」であれば移動を検討できます。

また、マンションの管理規約で床の防音基準が定められていると、選べるフローリングが制限されます。

戸建ての場合は、床下や地中に配管を通せるため、マンションに比べると移動の自由度は高くなります。

キッチンの型や浴室のサイズといった設備の選択は、搬入経路と設置スペースさえ確保できれば比較的自由に選べます。

断熱や換気を見直して、冬の寒さ・夏の暑さ・結露などの悩みを改善できる

壁や床への断熱材の入れ替えや、既存の窓の内側にもう一つ窓をつける「内窓」の設置が効果的です。すき間をふさぐ気密工事や省エネ性能の高い換気・給湯器への交換を組み合わせることで、住まいの性能そのものを引き上げられます。

これらをしっかりおこなうと、冬は部屋と廊下の温度差が小さくなり、夏は冷房が効きやすくなります。また、窓まわりの結露やカビも起きにくくなるなど、年間を通じた住み心地が変わります。

断熱材には、壁や床を解体しているときにしか入れられない部位があります。

つまり、性能をどこまで上げるかは、工事の範囲を決める最初の段階で判断しておく必要があります。

なお、マンションは外側の窓サッシが共用部のため替えられないことが多いため、内窓の設置が主な断熱手段になります。

戸建ての場合は外壁や屋根、床下からも断熱材を入れられるため、選べる手段が広がります。

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窓サッシや玄関ドアなど、共用部分は個人の判断で変えられない

ここまで「できること」をお話ししてきましたが、どうしても変えられない部分があります。

それは「建物を支えている部分」と、マンション全体の「共用部分」です。

マンションの場合、バルコニーや玄関ドア、窓サッシなどの共用部分は、個人の工事では変更できません。一方、住まいの内側である「専有部分」は自由に変更できます。

戸建ての場合も同様に、建物を支える壁と基礎は残す必要がありますし、建築基準法上の制限を受けることもあります。

しかし、変えられない部分があるからといって諦める必要はありません。

たとえば、窓サッシそのものは共用部のため交換できませんが、内側に「内窓」を設置する工事なら専有部分として認められているため、断熱性能はしっかり高められます。

管理規約で床材が制限されていても、防音の基準を満たす製品の中から好みのデザインを探すことは可能です。

壁が抜けなくても、開口部を設けたり収納として活用したりと、別の方法で希望に近づけることはできます。

リノベーションが向いているのはどんな人？

設備交換や部分リフォームだけでは解消しにくい、住まい全体のつくりに関わる不満がある方にはリノベーションが向いています。

たとえば、次のような不満です。